本文作者：深度金湖，转载须经过授权
金湖县人口位列江苏末端，GDP总量同样处于末流。但是金湖的房价却从来没有像大多数金湖市民预想的那样，重重的跌下来过。
这究竟是为什么呢？常住人口的流失，按理来说房价应该处于艰难维持阶段，更不可能涨个不停了。
那么，是金湖的房价违背了社会常识吗？显然并不是，而是很多金湖市民仍然没有搞清楚现在房价的常识究竟是什么呢？
正常情况下，商品的价格是由供求关系所决定，供给多了，价格会下跌，供给少了，价格就会上涨。这两年金湖的房价稳步上涨正是遵循这个市场定律。
商品房属于不可移动商品，这种特殊商品的产量主要是由两个因素决定的，即土地供给和设计容积率。加大土地供给，就能造更多的房子。而同一土地设计的商品房容积率更高，房子的数量也会增多。简言之，扩大面积或者增高高度。
那么这两个因素主要是由谁来决定的呢？土地供给牢牢把握在*府手中，商品房的图纸设计是由开发商委托设计院进行设计的，但是最后还是需要地方*府进行审批。
也就说，金湖的房地产市场最终达到主导者是谁？是地方*府。*府才是整个房产市场游戏规则的制定者，而房地产商和购房者只不过是参与者而已。
近两年来整个淮安范围内房价大涨，金湖也不甘落后，房价每年增幅超过30%。最近更是从年元左右均价一跃达到金湖县*府目前制定的元/平的备案限定价。不到两年，涨幅超过50%。而新近加入金湖楼市的碧桂园因为拟报预售价元高于*府备案价多元至今仍然没能顺利进行备案。
那么，除了部分金湖市民讨论的部分开发商出现的捂盘惜售，人为制造的“开盘数百人抢房”的现象，还有一个重要原因，就是*府的土地供给太少。
很多人会说了，金湖*府依靠土地出让金来弥补财*的不足，为什么迟迟不增加土地供应呢？城南新区伴随着金湖县行*中心、四馆一中心、吴运铎实验学校的相继运行不是应该大肆出售周边的土地吗？
但事实上，除了今年4月5日*府以万元/亩的高价将*务中心东侧的一块亩商业用地拍卖给新城控股，5月18医院的39亩用地以万元/亩的高价出让给苏宁商业外，金湖县并没有增加新的商品房供给。
所以说，*府也学会了开发商“捂盘惜售”的经验，凭什么开发商买了一块地可以闲置在那里坐等房价上涨（如尧帝古城当初的地价才10万元/亩，如今房价将近元。），而*府不去这样做呢？
如果研究近10年中国房地产企业土地开发情况，我们会发现一个有趣的现象。全国范围内地方*府这几年土地供应量逐年减少，但是拍卖土地的收入却在稳定增加，这说明了什么问题？土地单价越来越高。
举个例子，尧帝古城地块的土地当初10万元一亩，如今在它河对岸的新城控股拿地价竟然高达万元一亩。怪不得有人说烂尾多年的天安国际广场要复工了，为什么呢？烂尾这几年周边房价从多元涨到元，房价翻了一番，利润增长了7、8个亿，天安国际的开发商要赚翻了。
地价正在稳定上涨，房价自然要跟着涨了。
那么有人提出来了，金湖的购买需求不旺盛，开发商前赴后继高价拿地难道不怕烂尾吗？看看城东汽车站附近成片的烂尾楼盘，很多人的担心看似不无道理。
不过大家必须明白，开发商无论赚钱不赚钱，他根本不可能亏本去卖房。地产大亨任志强曾经有个比喻，房子如果是面包，土地就是面粉。面粉每年成倍的涨价，面包不涨价实在是说不过去。
所以说，纵使金湖市场的购买力多么差，从现实来说只要不高额借贷开发商是不是会亏本出售的。如果面粉价格高于面包价格，市场需求不旺盛，开发商就索性将土地闲置，或者将房子建好了捂盘惜售。这个例子在金湖有2家开发商，一家是金建和园，在楼市不景气的时候选择闲置土地。另一家是卡萨布兰卡，他们将几幢楼捂盘惜售，直到去年才开始对外销售。
自去年下半年开始，金湖本地的房价涨势一浪高过一浪，城西片区的房价从元一跃涨到接近元，有的开发商甚至打着精装修的名义借机收取高额的装修费，从而变相的突破元大关。
金湖县*府先发制人，开始了“限价”措施。结果大家也看到了，本来不景气的金湖楼市变得异常火爆。荷都庄园不到1年的功夫只剩下20多套尾房，龙港·观湖苑销售早已过半，滨湖壹号也一口气将剩下的楼盘全部启动，至于新加入的明发·金色水岸不过5个月的功夫就卖了将近套房子。再看本来销售状况的不太好的城南板块，欧邑名郡、润康天成只剩少量尾房，洲际家园一期除了自留房只剩几套顶层住宅。
表面上来看，是因为*府的限价导致了新房二手房房价倒挂，城南新区一期购买洲际家园的新房当时均价元左右，如今二手房可卖到元。可以说当时果断买房的如今都小赚了一笔。但本质上呢？而是*府土地供应量的减少才导致了这几年新建商品房供应量的下降，而金湖县*府这几年大规模的货币化拆迁却创造了数量庞大的需求。
很多人或许以为中央提出“房住不炒”的*策，会直接导致房地产市场的萎靡以及房价的下跌。眼看着*府出台一条又一条的房地产调控*策，但是房价不仅没降反而持续上涨。
当许多人以为地方*府主动革命，放弃对土地财*的依赖。可现实是，*府反而再下更大的一盘棋。
棋谱如下：减少土地供应——通过各种手段去库存（金湖主要是棚户区改造）——房价上涨——*府高价拍卖土地。
所以土地少了，低价升了，开发商为了赚钱，就不得不涨价，并且在单位面积上盖更高的房子。所以这些年出现了这样奇怪的现象，金湖一个小区动辄一两千户，商品房高度动辄十几二十层。城西如今密集建立的高层更是说明了这一盛况。
土地卖的少了，只有多建房子，才能弥补土地供应不足所带来的强烈市场需求。
这样看来，这一盘棋最大的赢家就是地方*府。以前地卖的多，还卖不出价。如今地买的少了，土地财*收入却稳定上涨。这种情况下，房价想不涨都难。
深度君通过*府公开查询的金湖县*府网站以及金湖县网上楼市分析统计到，金湖县这几年的拆迁计划都在数千套，近两年更是启动了对农村的彻底改造。假设从年开始*府每年动迁套，每户的居住面积为平米。那么金湖不考虑刚性需求的情况下每年因拆迁导致的商品需求就高达36万平米。如果用现有的楼盘进行换算，相当于每年需要2个滨湖壹号或者3个洲际家园的商品房需求。
可事实上在大规模的拆迁的背景下下，金湖县今年仅仅卖了2块地，这两块地全算起来也不过盖20万平米的房子，还需要原有楼盘供给至少16万平米。
除了供小于求的问题，从金湖县近5个月的楼盘销售情况我们也可以了解一些情况。年1月~年5月5日，金湖县一共销售了套房屋，共计13.7万平方米。也就是说短短4个月，县城的新房交易量就已经达到拆迁需求的3分之1还多。众所周知，上半年在楼盘销售中属于淡季。可是根据这个数据，我们可以推算出，全年金湖的楼盘成交面积应该可以超过40万平米。
这意味着什么？
目前金湖县现有的存量房只有43万平米，按照这个速度，最多1年全县楼盘就将售罄。
可据最近在金湖论坛爆出的一份*府拆迁计划，目前金湖县全域化拆迁仍在火热进行中。照这个速度，不用3、4年的功夫，因拆迁造成的住房需求至少高达万平米。
也就是说，*府还需要引进楼盘才能满足拆迁导致的市场需求。
举例说明，洲际家园这种11万平米体量的小区，至少还需要15个左右。*府至少需要卖亩地才能满足最近几年大规模拆迁所带来的购房需求。
写到这里，那些奢望金湖房价降的同志们应该彻底绝望了。
那么，深度君不妨给大家再上一课。除了上述的市场因素，还有一个最为关键的因素深度君也需要给各位读者普及一下。
前几年楼市不景气，商品房流通性下降，*府启动去库存*策。当时如果强制要求开发商低价抛售的话，就会引起通缩螺旋，导致资产价格崩溃。从而引起连锁反应，企业利润减少，工人工资下降，抑制消费，消费品价格持续下跌，企业利润进一步下降。
于是陷入了一个恶性循环，这也是为什么这几年国家为何通过银行放水，造成大家财富增加的假象，这样才使得消费者的消费意愿更加明显。
实际上房地产绑定的行业太多。举个例子，如果*府强制降价，购房者表面上受益，但是开发商受损，他们就会降低工人工资，房地产上游供货企业也会同样如此，装修行业陷入危机，各行各业的人工资迅速下降。这样表面上购房者买到便宜的房子了，但是他的收入在减少，实际上是另一种变相的资产贬值。
再看房地产、供货企业的运营主要依靠银行贷款，一旦他们还不上贷款，银行就会倒闭，银行一旦倒闭，所有储户就会倾家荡产。
继续恶化下去，那么整个社会就会出现严重经济危机。
而导致这种奇怪螺旋的根本原因在于中国居民的负债率过高，已经严重超过警戒线。
伴随着房价上涨，贷款买房成为大家的唯一选择。所以，一旦房价暴跌，出现大规模债务违约现象，那么后果不堪设想。
雪崩时，没有一片雪花的无辜的。
而作为普通人，我们唯一所能做的就是努力赚钱还房贷，尽快摆脱债务。
这样即使市场垮了，你至少不用背上巨额的债务。
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